Tugas-Tugas Pengembang Dalam Menetapkan Suatu Proyek

Dalam proses menemukan site dan menetapkan suatu proyek yang diusulkan, pengembang harus melakukan tugas-tugas berikut ini secara simultan:

  • Melakukan scanning lingkungan untuk kekuatan-kekuatan signifikan antara competitor yang mungkin ada, hak hukum yurisdiksi pemerintah, dasar-dasar kekuasaan politis.
  • Menganalisa pasar, yaitu di area pasar ataupun persekitarannyayang mungkin menawarkan site yang tepat.
  • Menentukan kriteria pasar, fisik, hukum dan politik untuk proyek yang diusulkan.
  • Menganalisa site-site yang mungkin untuk mengidentifikasikan site yang paling memenuhi kriteria yang ditetapkan.
  • Menegosiasikan untuk site yang telah dipilih dan menyusun suatu kontrak untuk mengamankan site tersebut.
  • Menyelenggarakan diskusi dengan pejabat (dan juga perencana tatakota) yang terpilih dan dijanjikan untuk memastikan minat mereka dan mengetahui sebarang kendala untuk proyeknya.
  • Menganalisa kompetisi (dengan perusahaan pengembang pesaing dan proyek-proyek pesaing) guna mempelajari tentang pasar dan supply.
  • Mengadakan uji kelayakan desain awal dengan mendiskusikan dengan para insinyur, arsitek, perencana landscape, kontraktor, dan sumber-sumber pembiayaan proyek akan desain yang cocok dengan pasar penyewa yang prospektif
  • Secara periodik melakukan test ulang menggunakan the back of the envelope untuk melihat kelayakan finansial dan melakukan proyeksi awal memakai cashflow sesuai periode pengembangan.

Setelah tugas-tugas ini diselesaikan maka sampailah pengembang pada keputusan untuk melanjutkan ke tahap Ketiga .

Mengendalikan risiko selama Tahap kedua:

Metode/ cara akuisisi site dapat menjadi suatu sarana untuk mengendalikan risiko. Sebab seorang pengembang mencari untuk membatasi pengeluaran financial sebelum secara formal menjalankan suber dayanya ke proyek Mengontrol site dengan melalui opsi pembayaran uang muka yang rendah atas site, dengan uang sendiri dan pemilik site diajak kongsi. Penjual site memberikan jaminan akan sertifikat kepemilikan tanahnya. Adanya klausul di akte ikatan jual beli (IJB) bahwa pengembang dapat menerima kembali uang muka yang dibayarkan tanpa potongan jika peruntukan jenis property tidak sesuia dengan rencana peruntukan  dari pengembang. Adanya klausul yang membolehkan pengembang yang telah memberi misalnya 15 % uang muka untuk mengembangkan 10 % dari luasan tanah yang akan dibeli. Dan lain-lain term dfalam Akte IJB yang menjadikan pengembang berkurang risikonya.