Definisi dari kelayakan (feasibility) Tahap III Manajemen properti

Definisi dari kelayakan (feasibility)

Menurut James A. Graaskamp (bapak dari analisis kelayakan modern  dalam bukunya Guide to Feasibility Analysis

dikatakan “proyek realestat adalah fesible bila analisnya menetapkan bahwa adanya kecenderungan yang logis dari pemuasan tujuan eksplisit ketika serangkaian tindakan yang dipilih diujikan untuk mendapatkan kecocokan ke suatu konteks dari kendala khusus dan sumberdaya yang terbatas”.

Dari definisi tersebut dapat di artikan bahwa:

• Feasibility (kelayakan) tak pernah menunjukkan kepastian. Suatu proyek dikatakan feasible ketika secara logis ada kecenderungan untuk dapat memenuhi tujuan. Jadi hasil FS yang memuaskan tetap tidak menjamin kesuksesan suatu proyek.

• Kelayakan dikatakan memenuhi tujuan eksplisit yang berarti tujuan eksplisit tersebut harus ditentukan sebelum melakukan FS. Bukan hanya tujuan eksplisit dari pengembang, walau tujuan tersebut dapat menjadi daya pendorong. Semua pemain lain perlu pula menetapkan dulu tujuan yang ingin dicapainya, yang terpenting adalah tujuan dari partner sector public dan user terakhir.

• Bukan sekedar suatu pertanyaan apakah suatu ide baik atau tidak, tetapi adalah suatu pertanyaan apakah suatu rencana khusus untuk mengubah suatu ide ke realisasi  yang  berhasil dalam suatu kurun waktu yang sudah direncanakan oleh pengembang.

• Serangkaian tindakan yang terpilih diujikan untuk kesesuaian dalam suatu conteks dari kendala tertentu, yang termasuk keterbatasan hukum dan fisik yang dijelaskan dalam tahap II dalam manaemen properti. Snamun juga ada  kendala nyata yang dihubungkan baik keterlibatan sector public dan akusisi tanah itu sendiri, di samping itu juga ada kendala  manusia dan modal yang terbatas. Untuk suatu proyek adalah layak  maka  harus feasible terhadap kendala yang ada dan jumlah dari modal dan jumlah manusia yang didedikasikan ke dalam proyek sesuai dengan serangkaian tindakan pada suatu waktu tertentu.

Jadi definisi dari kelayakan ini sangat luas melebihi hanya sekedar nilai maupun biaya. namun  kendala  etika pribadi,soaial, hukum (legal) dan fisik harus dapat terpenuhi.

Tugas-Tugas Pengembang Dalam Menetapkan Suatu Proyek

Dalam proses menemukan site dan menetapkan suatu proyek yang diusulkan, pengembang harus melakukan tugas-tugas berikut ini secara simultan:

• Melakukan scanning lingkungan untuk kekuatan-kekuatan signifikan antara competitor yang mungkin ada, hak hukum yurisdiksi pemerintah, dasar-dasar kekuasaan politis.
• Menganalisa pasar, yaitu di area pasar ataupun persekitarannyayang mungkin menawarkan site yang tepat.
• Menentukan kriteria pasar, fisik, hukum dan politik untuk proyek yang diusulkan.
• Menganalisa site-site yang mungkin untuk mengidentifikasikan site yang paling memenuhi kriteria yang ditetapkan.
• Menegosiasikan untuk site yang telah dipilih dan menyusun suatu kontrak untuk mengamankan site tersebut.
• Menyelenggarakan diskusi dengan pejabat (dan juga perencana tatakota) yang terpilih dan dijanjikan untuk memastikan minat mereka dan mengetahui sebarang kendala untuk proyeknya.
• Menganalisa kompetisi (dengan perusahaan pengembang pesaing dan proyek-proyek pesaing) guna mempelajari tentang pasar dan supply.
• Mengadakan uji kelayakan desain awal dengan mendiskusikan dengan para insinyur, arsitek, perencana landscape, kontraktor, dan sumber-sumber pembiayaan proyek akan desain yang cocok dengan pasar penyewa yang prospektif
• Secara periodik melakukan test ulang menggunakan the back of the envelope untuk melihat kelayakan finansial dan melakukan proyeksi awal memakai cashflow sesuai periode pengembangan.

Setelah tugas-tugas ini diselesaikan maka sampailah pengembang pada keputusan untuk melanjutkan ke tahap Ketiga .

Mengendalikan risiko selama Tahap kedua:

Metode/ cara akuisisi site dapat menjadi suatu sarana untuk mengendalikan risiko. Sebab seorang pengembang mencari untuk membatasi pengeluaran financial sebelum secara formal menjalankan suber dayanya ke proyek Mengontrol site dengan melalui opsi pembayaran uang muka yang rendah atas site, dengan uang sendiri dan pemilik site diajak kongsi. Penjual site memberikan jaminan akan sertifikat kepemilikan tanahnya. Adanya klausul di akte ikatan jual beli (IJB) bahwa pengembang dapat menerima kembali uang muka yang dibayarkan tanpa potongan jika peruntukan jenis property tidak sesuia dengan rencana peruntukan  dari pengembang. Adanya klausul yang membolehkan pengembang yang telah memberi misalnya 15 % uang muka untuk mengembangkan 10 % dari luasan tanah yang akan dibeli. Dan lain-lain term dfalam Akte IJB yang menjadikan pengembang berkurang risikonya.